Zmiany w prawie budowlanym

23 stycznia 2020 roku doszło do uchwalenia zmian w ustawie Prawo budowlane.

Zmieniają bowiem m.in. zasady: przygotowania projektu budowlanego, istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego, legalizacji samowoli budowlanej, dodatkowo wprowadzają nowy katalog obiektów budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, czy też przepisy regulujące zmianę sposobu użytkowania budynku.

Mają być bezpłatnie legalizowane samowole budowlane istniejące ponad 20 lat, w stosunku do których nie wszczęto postępowania przed nadzorem budowlanym.

Ponadto stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę nie będzie mogło nastąpić po  upływie 5 lat. 

Powiększy się również katalog obiektów, które nie będą wymagały pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, tj. różnego rodzaju automaty na bilety, paczkomaty, bankomaty, tarasy naziemne, instalacje gazowe w istniejących budynkach, czy urządzenia melioracji wodnej.  

Nadto dokumentacja projektowa wymagana do pozwolenia na budowę nieco się zmieni. Będzie się składała z 3 części: 1/ projektu zagospodarowania działki lub terenu; 2/ projektu architektoniczno – budowlanego; 3/ projektu technicznego (który będzie składany na etapie zezwolenia na użytkowanie).  

Podkreśla się również, że w ramach zmian proekologicznych projektant będzie również sprawdzał, czy projektowany obiekt można podłączyć do sieci ciepłowniczej.

ZMIANA DEFINICJI OBSZARU ODDZIAŁYWANIA

• w art. 3 pkt 20 ma nastąpić zmiana co do definicji obszaru oddziaływania obiektu – zostanie bowiem zawężony obszar oddziaływania jedynie do ograniczeń związanych z zabudową terenu sąsiedniego (aktualnie przepis ten mówi o ograniczeniach związanych z zagospodarowaniem terenu – czyli pojęciem szerszym). Będzie to miało wpływ na wyznaczenie stron postępowania związanego z pozwoleniem na budowę. Wielu sąsiadów inwestycji budowlanych nie będzie w tej sytuacji w ogóle informowanych o planach inwestycyjnych w najbliższym sąsiedztwie. 

ZMIANA PROCEDURY ZGODY NA ODSTĘPSTWA OD PRZEPISÓW TECHNICZNO – BUDOWLANYCH

• art. 9 dopuszczający odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych w nowym brzmieniu będzie wykluczał uzyskanie takich odstępstw dla samowoli budowlanych. W orzecznictwie sądów administracyjnych przepisy, które obowiązują na dzień dzisiejszy w tym zakresie interpretowano w ten sposób, że odstępstwa od warunków technicznych mogą uzyskać również te osoby, które borykają się z legalizacją samowoli budowlanych; 

NOWY KATALOG ISTOTNYCH ODSTĘPSTW OD ZATWIERDZONEGO PROJEKTU BUDOWLANEGO

• art. 36 a ust. 5, który reguluje (definiuje) katalog istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego zostanie w sposób bardzo istotny zmieniony, albowiem ustawodawca przewidział nowy katalog istotnych odstępstw, który będzie dotyczył również sytuacji, w której: odstąpienie w zakresie zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu zwiększa obszar oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany. Nie będzie natomiast uznane za istotne odstępstwo zwiększenie kubatury i zwiększenie powierzchni zabudowy (ta kwestia rodzi wiele problemów w praktyce, gdyż dopuszcza się zwiększenie wysokości i długości obiektu do 2%, co w sposób oczywisty zwiększa kubaturę, czy też powierzchnię zabudowy, jednakże przepisy jednocześnie zakazują przekroczenia 2% co do kubatury i powierzchni zabudowy);

NA STWIERDZENIE NIEWAŻNOŚCI POZWOLENIA NA BUDOWĘ JEDYNIE 5 LAT

• ma zostać dodany art. 37b o następującym brzemieniu „Nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. W przypadkach, o których mowa w art. 1, przepis art. 158 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego stosuje się odpowiednio”. Takie brzmienie przepisu powoduje, że decyzja o pozwoleniu na budowę w praktyce jest nie do wzruszenia w tzw. trybie nadzwyczajnym, który stanowi wentyl bezpieczeństwa dla sytuacji, w których pozwolenie na budowę zostało wydane z rażącym naruszeniem prawa. Można sobie łatwo wyobrazić sytuację, w której urzędnik wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę z rażącym naruszeniem prawa (np. w sprzeczności z planem zagospodarowania przestrzennego), z pominięciem sąsiadów jako stron postępowania, decyzja nie jest realizowana przez kilka lat (podejmuje się jedynie pozorne czynności odnotowane w dzienniku budowy, by nie wygasła po 3 latach), a po pięciu latach faktycznie zaczyna się wykonywać roboty budowlane, których legalności nie sposób podważyć z uwagi na to, że jedyny skuteczny instrument prawny – stwierdzenie nieważności decyzji – nie może być uruchomiony z uwagi na upływ 5 lat. Ponadto projektodawca wskazuje, że okres 5 lat liczy się od „doręczenia lub ogłoszenia decyzji” nie wskazując jednocześnie, czy mamy do czynienia z decyzją ostateczną lub prawomocną. Oznacza to tyle, że termin należy liczyć od doręczenia decyzji, która nie jest ani ostateczna ani prawomocna. Tego typu zapisy bez wątpienia nie doprowadzą do likwidacji chaosu w publicznej przestrzeni. 

PRZENIESIENIE DECYZJI O POZWOLENIU NA BUDOWĘ WRAZ Z NIERUCHOMOŚCIĄ

• art. 40, który reguluje przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę z jednego podmiotu na drugi, ma zostać zmieniony dobrym rozwiązaniem poprzez dodanie ust. 1a o następującej treści: „Zgoda, o której mowa w ust. 1 pkt 2, nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę”. Pozwoli to zaoszczędzić spadkobiercom zmarłego inwestora wiele czasu i formalności. Zmniejszy również problemy osób, które kupiły nieruchomość z decyzją o pozwoleniem na budowę i rozpoczętą budową, nie zdążając przenieść pozwolenia na budowę przed śmiercią sprzedawcy nieruchomości (inwestora);

KARA PIENIĘŻNA NA KIEROWNIKA BUDOWY

• dodaje się art. 42 a, który wprowadza w stosunku do kierownika budowy karę pieniężną w wysokości 5.000,00 zł za prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego projektu budowlanego (czytaj z istotnymi odstępstwami). Zadać sobie należy pytanie, mając na uwadze już przewidzianą odpowiedzialność cywilną, karną i dyscyplinarną kierownika budowy za tego typu działania, czy tego typu obostrzenia nie są zbyt daleko idącą (niekonstytucyjną) represją;

LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ NA NOWO

• cała procedura legalizacji samowoli budowlanych zostanie zmieniona – nie tylko będzie to dotyczyło tzw. uproszczonej legalizacji dotyczącej samowoli budowlanych, które powstały przynajmniej 20 lat temu, ale również tych powstałych w innych okolicznościach (zostanie ona opisana w innym wpisie). Wspomnę jedynie w tym miejscu, że swoistym novum będzie miesięczny termin na złożenie wniosku o legalizację samowoli budowlanej licząc od momentu wstrzymania robót budowlanych przez nadzór budowlany. Brak złożenia takiego wniosku będzie skutkował wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki. Dzisiaj jest tak, że to organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie nakładające obowiązek przedstawienia odpowiednich dokumentów do legalizacji. Na temat uproszczonej legalizacji „starych” samowoli budowlanych pisałem już tutaj;

INWESTOR BĘDZIE ODPOWIADAŁ ZA NARUSZENIA PRAWA

• art. 52 przyjmie zasadę, iż postępowania związane z samowolą budowlaną będą obciążały inwestora. Dopiero gdy wykonanie przez inwestora nakazów określonych przez nadzór budowlany będzie niemożliwe, to wówczas można je będzie nałożyć na właściciela lub zarządcę obiektu. Dzisiaj jest tak, że nadzór budowlany nakazy związane z samowolą budowlaną może nakładać na każdy z tych podmiotów; 

INWESTOR JEDYNIE Z KARĄ GRZYWNY

• art. 90 penalizujący dość restrykcyjnie samowolę budowlaną, za którą można nawet trafić za kraty, ma być uchylony. Zamiast przewidzianych dzisiaj kar grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności za wykonywanie nielegalnych robót budowlanych wprowadzono jedynie karę grzywny. 
  

  NA STWIERDZENIE NIEWAŻNOŚCI POZWOLENIA NA UŻYTKOWANIE JEDYNIE 5 LAT

• Podobnie jak w przypadku pozwolenia na budowę po 5 latach nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, z tą różnicą, że termin 5 letni będzie się liczył w przypadku pozwolenia na użytkowanie od momentu uzyskania decyzji ostatecznej (zastanawia dlaczego w przypadku stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę twórcy nie wprowadzili podobnej konstrukcji, tj. że termin do stwierdzenia nieważności liczy się od dnia uzyskania decyzji ostatecznej – w przypadku pozwolenia na budowę 5 letni termin ma biec od momentu doręczenia lub ogłoszenia decyzji ?); 

NOWE PRZEPISY MAJĄ ZLIKWIDOWAĆ LUKĘ PRAWNĄ ZWIĄZANĄ Z NIELEGALNYM UŻYTKOWANIEM

• Nowe przepisy będą regulowały w sposób odmienny od dzisiejszych norm również sankcje za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez odpowiednich zgód. Nowe przepisy mają bowiem zlikwidować lukę jaka istnieje na dzień dzisiejszy w przepisach polegającą na tym, że jedyną sankcją za przystąpienie do użytkowania budynku bez odpowiednich zgód jest jednorazowa kara finansowa. Po jej zapłacie inwestora nie spotykają od strony administracyjnej żadne inne konsekwencje. 

BĘDZIE MOŻNA NIELEGALNIE UŻYTKOWAĆ PRZEZ MINIMUM 60 DNI

• W nowych przepisach przewidziano rozwiązanie polegające na tym, że na początku, gdy nadzór budowlany stwierdzi, iż doszło do użytkowania budynku bez pozwolenia na użytkowanie lub skutecznego zgłoszenia, to urzędnik jedynie pouczy inwestora lub właściciela, że jest to działanie sprzeczne z przepisami prawa. Następnie po upływie 60 dni od dnia otrzymania pierwszego pouczenia nadzór budowlany sprawdzi, czy obiekt budowlany jest nadal użytkowany nielegalnie. Projektodawcy w tej sytuacji zezwalają de facto na przystąpienie do użytkowania budynku bez odpowiednich zgód, a sankcje za nielegalne przystąpienie mogą się pojawić dopiero po 60 dniach od momentu pierwszej kontroli stwierdzającej nielegalne użytkowanie.

PO 60 DNIACH OD PIERWSZEJ KONTROLI KARA ZA SAMOWOLĘ UŻYTKOWĄ

•  Nie jest do końca zrozumiały sens powyższego zapisu, który jak wskazałem będzie zezwalał na przystąpienie do użytkowania bez odpowiednich zgód, gdyż w trakcie pierwszych 60 dni użytkowania bez zezwolenia nadzór budowlany nie będzie mógł nic zrobić. Dopiero po tym okresie (60 dni) organ będzie mógł wymierzyć karę za przystąpienie do użytkowania bez zezwolenia jeżeli stan nielegalności będzie dalej trwał. Powstają jednak praktyczne problemy z takim zapisem. W momencie pierwszej wizyty nadzoru budowlanego obiekt może być już użytkowany bez zezwolenia (np. dwa lata) i pomimo wiedzy inwestora lub właściciela o nielegalności swego działania, nadzór budowlany będzie mógł jedynie pouczyć o tym, że tak robić nie można. Ponadto powstaje pytanie, co w sytuacji, gdy organ przychodząc na kolejną kontrolą po 60 dniach stwierdzi, że lokal nie jest już użytkowany, jednakże inwestor lub właściciel nie podjęli żadnych kroków, by uzyskać stosowne zezwolenie na użytkowanie, by – co jest celem powyższych przepisów – zakończyć formalnie inwestycję. Nie wskazano również w nowych przepisach, czy bezsporny okres nielegalnego użytkowania – np. jednoroczny – konsumuje 60 dni tolerancji dla nielegalnego użytkowania. 

NIESKOŃCZONA ILOŚĆ KAR ZA PRZYSTĄPIENIE DO UŻYTKOWANIA OBIEKTU BUDOWLANEGO

• Po 30 dniach od wymierzenia pierwszej kary nadzór budowlany sprawdza, czy budynek jest nadal użytkowany, jeżeli tak to wymierza kolejną karę. Kary mogą być nakładane wielokrotnie. Jedynym kryterium jest upływ kolejnych 30 dni od ostatniej kary. Możliwość nakładania nieskończonej ilości kar powinna zlikwidować plagę obiektów, które są użytkowane bez zezwolenia. Dotychczasowa luka prawna w tym zakresie polega na tym, iż wiele podmiotów nie decyduje się na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie z uwagi na to, że jedyną sankcją jest zapłata jednokrotnej kary za przystąpienie do użytkowania, która de facto kończy problem. Wielu inwestorów nie decyduje się na uzyskanie odpowiednich zgód na pozwolenie na użytkowanie z uwagi na błędy w trakcie realizacji inwestycji, które powodują, że inwestycję należy wcześniej zalegalizować w postępowaniu naprawczym (w przypadku istotnych odstępstw) lub uzyskać dokumenty, o które niełatwo. 

NIE BĘDZIE OBIEKTÓW UŻYTKOWANYCH NIELEGALNIE

• Jeżeli rzeczywiście nadzór budowlany będzie stosować kary, które zgodnie z planowanymi przepisami będą mogły być wydawane bez żadnych limitów (co do ich ilości), to w Polsce w praktyce nie będzie budynków użytkowanych w warunkach samowoli użytkowej (bez pozwolenia na użytkowanie lub skutecznego zgłoszenia), których śmiem twierdzić na dzień dzisiejszy jest więcej niż samowoli budowlanych (obiektów bez pozwolenia na budowę). 
• Pytanie jednak, czy PINBy będą nakładały te kary. Może być w tej sytuacji tak, jak z grzywną w celu przymuszenia, która jest skutecznym środkiem w celu egzekwowania wykonania ostatecznego nakazu rozbiórki samowoli budowlanej, jednak jest dość rzadko lub bardzo opieszale stosowana przez nadzór budowlany. 
• Kolejnym problemem w tym kontekście może być problem z konstytucyjnością tego zapisu, który zezwala na wielokrotne nakładanie tej samej sankcji za ten sam delikt administracyjny.

INWESTOR LUB WŁAŚCICIEL ODPOWIEDZIALNY ZA NIELEGALNE UŻYTKOWANIE

•  Zmianą istotną jest również to, iż kary za przystąpienie do użytkowania budynku bez zezwolenia będą mogły być nakładane na inwestora jak i właściciela. Na dzień dzisiejszy taką sankcją, co do zasady, może być obciążony jedynie inwestor (choć orzecznictwo zmiękczyło tą zasadę wskazując, iż w niektórych sytuacjach odpowiadają również inne podmioty). 

• WARUNKI UPROSZCZONEJ LEGALIZACJI STARYCH SAMOWOLI BUDOWLANYCH

  Zgodnie z nowymi przepisami bowiem (jeśli oczywiście wejdą w życie w aktualnym brzmieniu) jedynymi warunkami do uproszczonej legalizacji będzie złożenie  nastepujących dokumentów: 
• oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej;
• ekspertyzy technicznej, z której będzie wynikało, że obiekt legalizowany nie stwarza zagrożenia dla zdrowia lub życia ludzi i że jego stan techniczny pozwala na bezpieczne użytkowanie; 
• brak wszczęcia postępowania dotyczącego samowoli budowlanej przez nadzór budowlany. 

Zmiana rewolucyjna, bo gdy się porówna ją z aktualnie obowiązującymi przepisami dotyczącymi legalizacji samowoli budowlanej, to popełniający samowolę budowlaną nie będzie praktycznie musiał nic robić (oprócz oczywiście wyżej wskazanych czynności).